DESOCUPAÇÃO DE IMÓVEIS
Desocupação de imóveis
A desocupação do imóvel, após a arrematação em leilão, licitação e venda direta gera muitas dúvidas ao investidor. Entretanto, a desocupação do imóvel é assegurado por Lei e em muitos casos pode ser feita rapidamente por liminar.
Como há dois tipos de praceamentos, os extrajudiciais e os judiciais, há dois tipos de ritos para a desocupação do imóvel.
Desocupação por arrematação Extrajudicial – O âmbito extrajudicial é aquele no qual o imóvel vai ao praceamento porque o comprador se tornou inadimplente com as parcelas do financiamento imobiliário feito junto a uma Instituição Financeira.
Em 99% dos casos, o financiamento é feito através da Lei 9.514/97, de Alienação Fiduciária, assim logo após a arrematação e o registro do imóvel em nome do arrematante, caso não haja desocupação voluntária ou por acordo, a ação cabível é a de imissão na posse, pelo rito especial trazido pela própria Lei 9.514/97.
Nos termos do art. 30 da referida Lei, a desocupação ocorrerá liminarmente no prazo de 60 dias. Ainda, o juiz, se entender que há perigo na demora de desocupação por qualquer razão, pode deferir a liminar de imissão na posse antes do prazo de 60 dias, conforme art. 300 e seguintes do Código de Processo Civil.
Desocupação por arrematação Judicial – No âmbito judicial a desocupação é mais simples. Nestes casos já há um processo judicial em curso, no qual determinada dívida não paga levou o imóvel à execução para pagamento desta dívida.
Após a arrematação e o pagamento do valor do lance vencedor, somado à comissão do leiloeiro e à da assessoria, deve o juiz expedir o mandado de imissão na posse em favor do arrematante, trazendo celeridade à desocupação do imóvel, nos termos do art. 901, parágrafo primeiro, do Código de Processo Civil. Nestes casos, a desocupação pode inclusive ocorrer em prazo inferior aos 60 dias do leilão extrajudicial.
Veja o que dispõe a lei de Imissão na posse (CPC Lei nº 13.105/15).
Lei facilita o procedimento do leilão extrajudicial
Uma das opções para arrematação de imóveis é o leilão extrajudicial, sendo que hoje em dia a execução extrajudicial é feita principalmente por meio da Lei de Alienação Fiduciária, uma vez que o uso da hipoteca como garantia de pagamento do financiamento imobiliário caiu em desuso.
Em julho de 2017, a Lei 13.465/17 alterou alguns dispositivos da Lei 9.514/97, de Alienação Fiduciária, tornando a arrematação em leilão extrajudicial ainda mais segura, uma vez que tornou o rito para oferecimento de imóvel em leilão mais ágil e prático, para todas as partes envolvidas.
Vejamos abaixo as mudanças:
Caso o ocupante do imóvel esteja se ocultando para receber a intimação para purgar a mora, o oficial do registro de imóveis pode intimar qualquer pessoa da família, ou em sua falta, qualquer vizinho, informando que retornará no dia seguinte, determinando horário para a intimação com “hora certa”;
Nos condomínios imobiliários, a intimação descrita acima pode ser feita ao porteiro ou funcionário responsável pela correspondência;
O ocupante do imóvel pode ser intimado da data do leilão por correspondência ou por e-mail;
Uma vez consolidada a propriedade no nome do banco, verificado o inadimplemento do ocupante do imóvel, em caso de arrematação do imóvel, o ocupante não tem mais direito a ficar com o imóvel, visto que agora há um novo adquirente. Neste caso, mesmo que haja decisão contra o leilão, deve o Banco ressarcir o ocupante em perdas e danos, e não mais o imóvel, que continua na propriedade de arrematante;
O ocupante do imóvel tem que pagar taxa mensal de 1% do valor do imóvel, até a desocupação deste.
Não há mais aplicação da Lei de Hipotecas, em conjunto com a Lei de Alienação Fiduciária, o que facilita o deferimento da liminar para desocupação.
Tais mudanças, entendemos, vieram para facilitar o procedimento para levar o imóvel à leilão, diminuindo a possibilidade de ações distribuídas contra os leilões.
A Lei também facilitou a desocupação do imóvel, deste modo o reduz-se o tempo entre a arrematação e desocupação, o que significa que o imóvel poderá ser vendido mais rápido, tornando ainda mais atraente o leilão extrajudicial de imóveis como oportunidade de investimento.
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