USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL
Usucapião
Usucapião é um modo de aquisição da propriedade e ou de qualquer direito real que se dá pela posse prolongada da coisa, de acordo com os requisitos legais, sendo também denominada de prescrição aquisitiva.
Forma de aquisição de propriedade móvel ou imóvel pela posse prolongada e ininterrupta, durante o prazo legal estabelecido para a prescrição aquisitiva, suas espécies, requisitos necessários e causas impeditivas.
Para requerer a Usucapião e ter a declaração da propriedade são necessários alguns requisitos como posse mansa, pacífica e ininterrupta do bem, para alguns casos a posse deverá ser de boa-fé, dependendo do tipo de Usucapião, deve ter justo título, como um contrato de compra e venda, contrato de cessão de direitos de posse e período mínimo aquisitivo na posse do imóvel ou bem móvel.
Tipos de Usucapião
Usucapião Extraordinária
A usucapião Extraordinária diz respeito aos Bens Imóveis, previsto pelo Código Civil. Nele, é dividido em Extraordinária e Ordinária e Especial (Rural e Urbana). O primeiro caso diz respeito à aquisição do imóvel por parte daquele que o apossou, de forma pacífica, durante 15 anos ininterruptos, sem nenhuma oposição.
Entretanto, o direito de posse do imóvel pode diminuir para 10 anos ininterruptos, sem nenhuma oposição, nos casos em que o possuidor do imóvel fizer da mesma sua moradia habitual, tiver realizado serviços de caráter produtivo no local ou realizado obras. Essa ação independe de título e de boa fé. O recurso está previsto no artigo 1238 do Código Civil.
Usucapião Ordinária
Diferente da usucapião extraordinária, a usucapião ordinária prevê a posse do imóvel por parte daquele que se apossar dele de forma pacífica, durante dez anos ininterruptos, sem nenhuma oposição. A usucapião ordinária prevê os casos de boa fé e justo título.
O recurso pode ser reduzido pela metade no caso de o proprietário ter adquirido o imóvel onerosamente, em registro constado em cartório e cancelado posteriormente, caso tenha estabelecido nele sua moradia ou realizado investimentos de interesses sociais e econômicos. A usucapião ordinária é postulada no artigo 1242 do Código Civil.
Usucapião Rural
A usucapião Rural prevê a posse do imóvel localizado em uma área rural de no máximo 50 hectares por parte daquele que se apossou durante 5 anos ininterruptos e sem oposição. O requerimento se torna inválido caso a pessoa que o apossou já tenha outro imóvel, sendo este rural ou urbano.
Caso seja concedida a posse do imóvel, aquele que o ganhou tem o dever de tornar a terra produtiva através do seu trabalho ou o de sua família. O recurso também é conhecido como pro labore e é previsto no artigo 1239 do Código Civil.
Usucapião Urbana
A usucapião Urbana tem como requisitos a posse de um imóvel localizado em área urbana, de no máximo 250 metros quadrados, durante 5 anos ininterruptos, sem oposição, utilizando o mesmo como moradia sua ou de sua família.
A usucapião urbana proíbe a posse do imóvel caso aquele que o apossou já possua qualquer outro imóvel. O recurso é previsto no artigo 1240 do Código Civil e também é conhecido como pro misero ou pró moradia.
Usucapião coletiva
A usucapião coletiva é prevista no artigo 10 do Estatuto da Cidade. Nele, consta a posse de uma área urbana com mais de 250 metros quadrados, por populações de baixa renda, com o fim de construir moradia, durante 5 anos ininterruptos e sem oposição. Também consta o impedimento caso algum dos possuidores já tenham um imóvel qualquer.
Usucapião Familiar
Usucapião Familiar é o artigo que prevê a posse da propriedade de até 250 metros quadrados, dividida com um ex-cônjuge ou ex-companheiro, no caso de o mesmo ter abandonado o lar. É necessária a posse do imóvel durante dois anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando o mesmo para moradia própria ou de sua família.
É necessário, também, que aquele que pretende o apossar não possua outro imóvel qualquer. O recurso é previsto no artigo 1240-A do Código Civil, sendo acrescentado pela Lei n° 12.424/11.
Usucapião de Bens Móveis
A Usucapião de Bens Móveis é a posse de um bem móvel por uso constante e ininterrupto, sem oposição. Este se divide entre Usucapião de Bens Móveis Ordinária e Extraordinária:
A Ordinária é a posse de um bem móvel durante 3 anos, de forma contínua e incontestadamente, incluindo os casos de justo título e boa-fé. Já a Extraordinária é a posse de um bem móvel durante 5 anos, de forma contínua e sem oposição, sendo esta independente de boa fé e justo título.
Os dois são previstos no artigo 1260 e 1261 do Código Civil, respectivamente.
Como funciona?
A lei brasileira, na prática, não funciona de uma forma muito diferente do que a lei romana estabelecia na época. Embora a nossa lei seja mais elaborada e tenha prazos diferentes para diferentes tipos de usucapião, a essência é a mesma: uma pessoa pode se tornar proprietária de um bem móvel ou imóvel que não esteja sendo utilizado corretamente pelo seu dono.
De forma simplificada, qualquer indivíduo que tenha posse, o objetivo de dar uma função social e a intenção de cuidar de um bem como se fosse seu proprietário pode entrar na justiça (com ressalvas que serão esclarecidas mais adiante no artigo) para obter o bem por usucapião após um certo período de tempo.
A ação de usucapião deve ser proposta pelo atual possuidor do imóvel, que fará juntar a inicial a planta da área usucapienda e a sentença que a julgar será registrada, mediante mandado, no respectivo Registro de Imóveis, sendo certo que a intervenção do Ministério Público será obrigatória.
Esta ação, por força do artigo 1.241 do CC, tem natureza declaratória, devendo ser ajuizada no foro da situação do imóvel, que será minuciosamente discriminado na inicial.
Porque o direito da usucapião existe?
A usucapião é baseada, principalmente, no vigésimo terceiro item do artigo 5º da Constituição Federal Brasileira, que determina:
“XXIII – a propriedade atenderá a sua função social”.
Esse princípio defende que nenhuma propriedade privada deva ficar abandonada e sem um destino adequado, que dê a aquela propriedade alguma função útil a alguém ou a sociedade.A usucapião também se apoia no Código Civil de 2002, mais especificamente no artigo 1.228, parágrafo 1º, que afirma:
“§ 1º O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais…”.
A usucapião é uma forma de estabelecer uma função social (como moradia, subsistência, atividade econômica ou outro) para alguém que toma posse, cuida e preza pela manutenção de um bem que, na mão de seu dono, não esteja em consonância com suas obrigações com a sociedade.
Isso quer dizer que terrenos abandonados, residências inocupadas, latifúndios largados apenas para especulação imobiliária são exemplos de bens imóveis que não estão atendendo seu dever constitucional de terem uma função social e que, por esse motivo, podem ser adquiridos por terceiros por usucapião
Exemplo de usucapião
Para facilitar a compreensão de como a usucapião funciona, faremos um exemplo prático de como a usucapião funciona.
Lucas constrói sua casa em um terreno que não é dele. Ele pode fazer isso de boa-fé (acreditando que o terreno é seu por herança ou por alguma compra) ou de má-fé (sabendo que o terreno não é seu), mas o faz de qualquer forma. Ele constrói a sua casa ali, cerca o terreno, paga os tributos e impostos do local e vive com sua família ali durante vinte anos. Um dia, Maria vai até o terreno e fala para Lucas que aquele bem é dela, mostrando os documentos que comprovam aquilo.
Entretanto, o terreno, há vinte anos, estava abandonado e não estava devidamente regularizado. Lucas deu a ele uma função social, organizou o local, construiu sua moradia ali e pagou os tributos corretamente. Isso quer dizer que Lucas, de acordo com a Constituição Federal e o Código Civil, tem direito a entrar com o pedido de usucapião daquele bem, já que o ocupa há tanto tempo de forma contínua, pacífica e indisputada.
Requisitos para usucapião Para que alguém peça usucapião de um bem, é necessário que o indivíduo tenha posse exclusiva de tal bem (esteja nele ou o utilize constantemente), que o ocupe de forma ininterrupta e que não o obtenha de forma violenta ou clandestina. Isso quer dizer que a pessoa precisa estar com o bem com real intenção de posse, que não esteja com o bem subordinado a ninguém e que ninguém o peça, durante o período em que a pessoa o teve em sua posse, de volta.
Dessa forma, a usucapião não pode ser utilizada em casos onde a pessoa que ocupa o bem tem conhecimento de que não é o proprietário ou trabalha para o mesmo (como caseiros e locadores, por exemplo). A usucapião também não pode ser utilizada em bens móveis ou imóveis públicos, ficando esse direito reservado apenas a bens privados que estejam abandonados, irregulares ou não-registrados corretamente.
Reserva-se o direito de usucapir um bem que não esteja regularizado, registrado, demarcado ou matriculado publicamente. Isso quer dizer que, se o dono do bem cuida corretamente dele, paga os tributos e contas necessárias e o administra de acordo com o que estabelece a lei, o bem dificilmente será usucapido.
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